В наступившем году омичей ждёт множество законодательных новинок: дачники наконец-то смогут прописаться в садовых домах, а дольщики и застройщики «выдохнут» — ведь нововведения в закон о долевом строительстве коснутся не всех. МЛСН составил обзор главных законодательных изменений 2019 года.

Новые возможности садоводов

Вступивший в силу 1 января 2019 года закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...» упразднил понятие «дача», оставив лишь две формы организации: садовое (СНТ) и огородное (ОНТ) некоммерческие товарищества.

Разница между СНТ и ОНТ ощутима: на садовых участках можно возводить жилые дома с возможностью прописки, а вот на огородных участках — только технические и хозяйственные помещения. Однако омичам по этому поводу переживать не стоит.

«В нашем регионе участки с назначением «огородничество» встречаются редко, за 20 лет практики мы с ними не сталкивались, — успокаивает начальник юридической службы агентства недвижимости «Аркада-стиль» Елена Поперечная. — К плюсам законодательных изменений можно отнести то, что теперь признать садовый дом жилым станет гораздо проще. До 2019 года это можно было сделать только через суд, а сейчас — и в административном порядке, обратившись с заявлением в администрацию города или МФЦ. В наступившем году эта схема будет только «обкатываться», скорее всего, потребуется мини-экспертиза дома. К тому же ввели некоторые ограничения: садовый дом не должен разделяться на квартиры и быть выше трёх этажей».

По словам Елены Поперечной, если товарищество уже позаботилось о возможности прописки в СНТ, проблемы нет: теперь при наличии лицевого счёта садовый дом автоматически признаётся жилым. Упрощённая процедура оформления садового дома в жилой, по мнению юриста, должна оживить омский «дачный» рынок, так как она открывает возможности приобретения садовой недвижимости для постоянного проживания и позволяет использовать для покупки материнский капитал.

Подарок для дольщиков

25 декабря 2018 года застройщики и покупатели новостроек получили новогодний подарок в виде закона, регулирующего отношения между ними. Нововведения решили одну из главных проблем омских девелоперов — вынужденное взаимодействие с ненадёжной системой страховых компаний и приостановка регистраций ДДУ Росреестром.

«Закон обязывает застройщика гарантировать сохранность средств дольщиков, поэтому уплаченные взносы от девелопера направляются в страховую компанию, и без этого ДДУ не регистрируются, — поясняет Елена Поперечная. — Однако нередко страховые компании банкротятся раньше строительных. Принятые поправки позволяют застройщикам делать взносы не в страховые компании, а напрямую в «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», публично-правовую компанию, созданную государством ещё в 2017 году. Уже 9–10 января этот вопрос решился, и застройщики, столкнувшиеся с ликвидацией своих страховых компаний, уже вносят платежи в фонд».

Ещё одно полезное нововведение для нашего региона: с 1 января 2019 года требовать свои площади в многоквартирном доме с обанкротившегося застройщика имеют право не только собственники квартир, но и владельцы машиномест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров.

Начало года принесло хорошие новости и строителям: для поправок к закону № 214, которые вступят в силу с 1 июля 2019, будет разработан дополнительный план применения нормы. Юристы предполагают, что механизм расчёта через эскроу-счета, которым недовольны многие строительные компании, будет введён не для всех застройщиков и законодатели установят ряд критериев оценки. Однако, по словам экспертов, подобные меры не сдержат рост цен на первичном рынке: «на плаву» останутся только крупные и проверенные игроки, а новые компании не смогут развиваться в обновлённых условиях.

Льготы вместо пенсии

С 1 января 2019 года льготы для пенсионеров по земельному налогу и налогу на имущество физлиц распространяются и на тех, кто благодаря нашумевшей реформе не успел выйти на пенсию. Напомним, что к 2023 году пенсионный возраст составит 60 лет для женщин и 65 лет для мужчин.

«Например, для граждан, которые должны были стать пенсионерами после 1 января, от налогообложения освобождены участки в пределах 6 соток», — объясняет ведущий юрисконсульт агентства недвижимости «МИАРД» Светлана Степурина.

Также государство позаботилось и о защите прав пожилых граждан предпенсионного возраста на наследование недвижимости. Согласно закону № 495, принятому 25 декабря 2018 года, нетрудоспособные родственники (то есть женщины с 55 лет и мужчины с 60) имеют право на обязательную наследственную долю в квартире, даже если собственник не включил их в завещание.

Прощай, НДФЛ

Новая налоговая действительность встретила 1 января нерезидентов РФ и российских предпринимателей. Теперь собственники недвижимости, не проживающие в России, могут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более минимального срока владения. Он составляет три года для объектов, приобретённых или полученных в дар до 1 января 2016 года, и пять лет для приобретённых после 1 января 2016 года. Для недвижимости, полученной в дар или по наследству после 1 января 2016 года, сохраняется трёхлетний минимальный срок владения.

Юристы напоминают: доход от продажи имущества, реализованного ранее предельного срока, по-прежнему облагается НДФЛ: по ставке 30 % у нерезидентов и 13 % у резидентов РФ.

Изменился и порядок налогообложения доходов при продаже имущества, ранее используемого ИП.

«С 1 января собственники смогут не платить НДФЛ с продажи имущества, которое они использовали в предпринимательской деятельности. Это прежде всего дома, квартиры и комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи и садовые домики, доли в этих объектах недвижимости, а также транспортные средства, — поясняет Светлана Степурина. — Важным условием освобождения от НДФЛ остаётся соблюдение минимального срока владения имуществом — три или пять лет».

Перепланировка для бизнеса

С 8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования к организации проведения переустройств и перепланировок помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых квартир, так и нежилых помещений и коммерческих площадей.

«Ранее не была установлена процедура по перепланировке нежилых помещений, в итоге на местном уровне изобретались временные положения, а предприниматели годами оформляли свои перепланировки. Теперь процесс должен значительно упроститься», — уверена Елена Поперечная.

Как бизнесменам, так и соседям предпринимателей стоит учесть, что последние поправки расширили и круг лиц, несущих ответственность за неузаконенные перепланировки и нарушения.

Анна Акелькина
Фото: N1.RU, depositphotos.com